חציון שכר הדירה לדירת 3 חדרים בתל אביב-יפו נע בין 5,900 ₪ בשפירא ל-14,000 ₪ בנווה צדק, כלומר פי 2.4 בין הזולה ליקרה בתוך אותה עיר. הפער החד ביותר בין שכונות שכנות הוא בין נווה צדק לפלורנטין: 79% תוספת, כמעט כפול, במרחק הליכה של רבע שעה. במקביל, הצפון החדש (9,500 ₪) זול ב-16% מלב העיר (11,300 ₪), למרות התפיסה שמדובר בשכונת יוקרה. הנתונים הם חציונים שנמדדו על 30,000 מודעות במאגר של קיריל בחצי השנה האחרונה.
רוב האנשים מעריכים מחירי שכירות לפי תחושה, ולפי מה ששמעו מחברים. זו הדרך הבטוחה לשלם יותר מדי בלי לדעת, או לפסול שכונה שלמה שדווקא הייתה בתקציב.
לקחנו 30,000 מודעות מחצי השנה האחרונה, סיננו לדירות 3 חדרים, וחילצנו את החציון בכל שכונה: המחיר שמחצית הדירות מעליו ומחצית מתחתיו. חציון ולא ממוצע, כי פנטהאוז בודד באמצע השכונה מטה ממוצע ולא מזיז חציון.
כמה עולה דירת 3 חדרים בתל אביב, לפי שכונה?
| שכונה | חציון לדירת 3 חדרים | זול מנווה צדק ב- |
|---|---|---|
| נווה צדק | 14,000 ₪ | היקרה בעיר |
| כרם התימנים | 13,500 ₪ | 4% |
| דרום רוטשילד | 11,500 ₪ | 18% |
| לב העיר | 11,300 ₪ | 19% |
| צפון יפו | 10,000 ₪ | 29% |
| הצפון הישן | 9,900 ₪ | 29% |
| מונטיפיורי | 9,800 ₪ | 30% |
| בבלי | 9,500 ₪ | 32% |
| הצפון החדש | 9,500 ₪ | 32% |
| נחלת יצחק וביצרון | 8,500 ₪ | 39% |
| פלורנטין | 7,800 ₪ | 44% |
| נווה שאנן | 6,500 ₪ | 54% |
| יד אליהו | 6,500 ₪ | 54% |
| שפירא | 5,900 ₪ | 58% |
למה נווה צדק ופלורנטין כל כך רחוקות במחיר?
שתי השכונות האלה כמעט נוגעות. אפשר לצאת מנווה צדק, לחצות את דרך יפו, ולהיות בפלורנטין בתוך רבע שעה הליכה. ועל אותו מספר חדרים, נווה צדק יקרה ב-79% — כמעט כפול.
זו הנקודה שבה הרבה שוכרים טועים לחשוב שסגרו עסקה טובה. מי שמשלם 13,000 ₪ בנווה צדק אכן שילם מתחת לחציון של השכונה, ולכן מרגיש שהרוויח. אבל באותו תקציב אפשר היה לשכור בפלורנטין דירה בסטנדרט אחר לגמרי, ובנחלת יצחק להישאר עם עודף משמעותי. עסקה טובה נמדדת מול השכונה, לא מול העיר.
ומכיוון שהפער הזה קיים גם בין שכונות סמוכות, ההחלטה על השכונה משפיעה על הכיס יותר מכל מיקוח על המחיר. מיקוח טוב מזיז אחוזים בודדים. מעבר של רחוב אחד מזיז עשרות אחוזים.
הפער בין הצפון החדש למרכז העיר גדול ממה שנראה
שהצפון החדש זול יותר מלב העיר זה הגיוני. מה שמפתיע הוא כמה: 16% הפרש בחציון, ובלי שום קפיצת מדרגה בדרך. הצפון החדש, בבלי, מונטיפיורי, הצפון הישן וצפון יפו נמצאים כולם בטווח של 9,500 עד 10,000 ₪, ואז מרכז העיר מזנק ל-11,300 ₪ ונווה צדק ל-14,000 ₪.
במילים אחרות, השוק בתל אביב לא מדורג בהדרגה אלא מרוכז בשתי מדרגות: מדרגה רחבה של חמש שכונות שכולן באותו מחיר, ומדרגה צרה ויקרה מעליה. מי שמחפש בטווח 9,500 עד 10,000 ₪ מתחרה בפועל על חמש שכונות במקביל, וזה יתרון גדול שרוב האנשים לא מנצלים כי הם מחפשים בשכונה אחת.
ומעל הכול: ארבעת המקומות הראשונים בטבלה — נווה צדק, כרם התימנים, דרום רוטשילד ולב העיר — נמצאים כולם בליבה ההיסטורית של דרום־מרכז העיר, ולא בצפון שנחשב היוקרתי מסורתית. שם יושבת הפרמיה האמיתית.
מה עושים עם זה
- לפני שמצמצמים את התקציב, כדאי להרחיב את המפה. נחלת יצחק זולה מנווה צדק ב-39% בחציון. הרחבה של שתיים־שלוש שכונות משנה את מה שאפשר להשיג יותר מכל ויתור על חדר.
- שכונה שכנה היא לרוב החיסכון הגדול ביותר. הפערים החדים כאן הם בין שכונות צמודות, לא בין קצות העיר. פלורנטין במקום נווה צדק, נחלת יצחק במקום מונטיפיורי.
- מחיר מבוקש הוא לא מחיר שוק. מודעה שמבקשת 26% מעל החציון של השכונה היא מודעה יקרה, לא שכונה יקרה. בלי החציון של השכונה אין דרך לדעת את זה.
- התקציב קובע את השכונה, לא ההפך. מי שמתחיל מהשכונה ואז מנסה להתאים תקציב, מחפש חודשים. מי שמתחיל מהתקציב ובודק אילו שכונות נמצאות בו, מקבל רשימה קצרה ואמיתית.
איך מדדנו
כדי שתוכלו לבדוק את המספרים, הנה מאיפה כל אחד מהם הגיע.
קיריל עובר על קבוצות הפייסבוק ועל מקורות נוספים באזורים שבהם הוא פעיל, ומרכז את כל מודעות ההשכרה במקום אחד. הוא מזהה מתי אותה דירה פורסמה יותר מפעם אחת ומאחד אותן לדירה אחת, כך שדירה שפורסמה עשר פעמים נספרת פעם אחת ולא מטה את החישוב.
הנתונים נמדדו על 30,000 מודעות בתל אביב-יפו מחצי השנה האחרונה.
- כל המספרים הם חציונים, לא ממוצעים. החציון הוא המחיר שמחצית הדירות בשכונה מעליו ומחצית מתחתיו, והוא לא זז מדירה יוקרתית בודדת.
- הסינון הוא לדירות 3 חדרים בלבד, כדי שההשוואה בין שכונות תהיה על אותו מוצר.
המספרים מעוגלים ומייצגים את מה שהתפרסם בפועל בחצי השנה האחרונה. שוק השכירות עונתי, ומחיר מבוקש במודעה אינו בהכרח המחיר שנחתם בחוזה.
שאלות נפוצות
מה החציון של שכר דירה לדירת 3 חדרים בתל אביב?
זה תלוי לגמרי בשכונה, ולכן אין מספר אחד לעיר. הטווח נע בין 5,900 ₪ בשפירא ל-14,000 ₪ בנווה צדק, פי 2.4 בין הקצוות. השכונות בליבה ההיסטורית של דרום־מרכז העיר הן היקרות, ודרום העיר ומזרחה הן הזולות.
מה השכונה הזולה ביותר בתל אביב לשכירות?
מבין 14 השכונות שנמדדו, שפירא היא הזולה עם חציון של 5,900 ₪ לדירת 3 חדרים, ואחריה נווה שאנן ויד אליהו עם 6,500 ₪.
מה השכונה היקרה ביותר?
נווה צדק, עם חציון של 14,000 ₪ לדירת 3 חדרים, ואחריה כרם התימנים עם 13,500 ₪.
מה הפער בין הצפון החדש למרכז העיר?
16% בחציון: 9,500 ₪ בצפון החדש מול 11,300 ₪ בלב העיר. מה שמעניין הוא שהצפון החדש, בבלי, מונטיפיורי, הצפון הישן וצפון יפו נמצאים כולם בטווח 9,500 עד 10,000 ₪, כלומר חמש שכונות באותו מחיר בפועל, ורק אחר כך מרכז העיר מזנק.
למה חציון ולא ממוצע?
כי ממוצע מוטה על ידי מעט דירות יוקרה. דירת גג אחת ב-30,000 ₪ מרימה את הממוצע של שכונה שלמה ומייצרת מספר שאף אחד לא משלם בפועל. החציון מתאר את מה שרוב השוכרים באמת פוגשים.
רוצה לדעת מה יש בתקציב שלך?
כותבים לקיריל תקציב ומספר חדרים, והוא שולח בטלגרם רק את הדירות שנמצאות בו, מכל השכונות שמתאימות, דקות אחרי שהן מתפרסמות, בלי הרשמה ובלי דמי תיווך.
התחילו עכשיו