כדי לבדוק מה שווה כל תוספת צריך להשוות דירות דומות, ולכן כל המספרים כאן נמדדו על דירות 3 חדרים במרכז תל אביב: חניה מוסיפה כ-1,200 ₪ לשכר הדירה החודשי, ממ״ד כ-1,000 ₪, מעלית כ-600 ₪ ומרפסת כ-500 ₪. בכיוון ההפוך, קומה שלישית ומעלה בלי מעלית מורידה כ-800 ₪ וקומת קרקע מורידה כ-600 ₪. כל המספרים הם ממוצעים ולא מחירון: ההפרש בפועל משתנה לפי השכונה, הבניין ומצב הדירה. כלומר חניה יקרה יותר מממ״ד, ומעלית יקרה יותר ממרפסת. ארבע התוספות יחד מוסיפות כ-3,300 ₪ בחודש על אותה דירה, כ-40,000 ₪ בשנה. הנתונים חושבו במאגר של קיריל על עשרות אלפי מודעות מחצי השנה האחרונה, כהפרש המחיר הממוצע בין דירות שיש בהן את התוספת לדירות שאין בהן אותה.
כשמשווים שתי דירות באותה שכונה ובאותו מספר חדרים, ההפרש במחיר כמעט תמיד מוסבר בתוספות. הבעיה היא שאף אחד לא יודע כמה כל תוספת שווה, ולכן אי אפשר לדעת אם מודעה יקרה או פשוט מפורטת יותר.
בחרנו דירות 3 חדרים לא במקרה: אלה הדירות הנפוצות ביותר בשוק השכירות בעיר, ולכן המדגם בהן הגדול והמספרים היציבים ביותר. אם היינו מערבבים גדלים, ההפרש במחיר היה משקף את גודל הדירה ולא את התוספת.
אלה המספרים, וההפתעה הגדולה היא בראש הרשימה.
כמה באמת תשלמו על חניה, על מעלית או על מרפסת?
| תוספת | השפעה על שכר הדירה | לשנה |
|---|---|---|
| חניה | 1,200 ₪ + | 14,400 ₪ |
| ממ״ד | 1,000 ₪ + | 12,000 ₪ |
| מעלית | 600 ₪ + | 7,200 ₪ |
| מרפסת | 500 ₪ + | 6,000 ₪ |
| קומה 3 ומעלה בלי מעלית | 800 ₪ − | 9,600 ₪ חיסכון |
| קומת קרקע | 600 ₪ − | 7,200 ₪ חיסכון |
למה חניה יקרה יותר מממ״ד?
זה הנתון שהפתיע אותנו. אינטואיטיבית ממ״ד נשמע כמו התוספת היקרה, אבל חניה מוסיפה 200 ₪ יותר.
ההסבר הוא שחניה היא המשאב הנדיר ביותר במרכז תל אביב, וגם היחיד שיש לו מחיר שוק עצמאי: חניה בודדת מושכרת שם בפני עצמה במאות שקלים ועד יותר מאלף בחודש. כלומר הפרמיה על דירה עם חניה היא לא הערכה, היא פשוט המחיר שהשוכר היה משלם על החניה בלי הדירה.
ממ״ד, לעומת זאת, הוא תוספת שהביקוש אליה עולה ויורד לפי המצב. בתקופות מתוחות הוא מזנק, ואחר כך נרגע. חניה לא נרגעת: מי שיש לו רכב במרכז תל אביב צריך חניה כל יום, כל השנה.
שתי התוספות שמורידות מחיר
קומה שלישית ומעלה בלי מעלית מורידה 800 ₪ בחודש, יותר ממה שמעלית מוסיפה (600 ₪). זה לא סותר: מעלית בקומה שנייה היא נוחות, קומה שלישית ומעלה בלי מעלית היא חסם. שוכרים מסוימים פשוט לא ישקלו את הדירה, וההיצע הזה נשאר תקוע ומוזל.
קומת קרקע מורידה 600 ₪. כאן הסיבה היא תחושת ביטחון ופרטיות, ולפעמים רעש. מי שלא מוטרד מזה מקבל הנחה של 7,200 ₪ בשנה על אותה דירה.
אותה דירה, פער של 4,100 ₪
אם לוקחים דירת 3 חדרים ומשווים את הגרסה עם כל התוספות לגרסה בלעדיהן, מקבלים את התמונה המלאה: חניה, ממ״ד, מעלית ומרפסת יחד מוסיפות 3,300 ₪ בחודש, וקומה שלישית ומעלה בלי מעלית מורידה עוד 800 ₪.
זה פער של 4,100 ₪ בחודש, כ-49,000 ₪ בשנה, על אותו מספר חדרים ובאותה שכונה. במרכז תל אביב, שבו דירת 3 חדרים עומדת על כ-11,300 ₪, מדובר בהפרש של יותר משליש מהשכירות.
מה עושים עם זה
- לתמחר את המודעה לפי מה שיש בה. דירה עם חניה וממ״ד ב-2,200 ₪ מעל המחיר הרגיל בשכונה היא בדיוק במחיר השוק, לא יקרה. דירה בלי כלום באותו מחיר היא יקרה ב-2,200 ₪.
- לוותר על התוספת שלא מעניינת אתכם, לא על החדר. מי שאין לו רכב מקבל 1,200 ₪ הנחה על עצם הוויתור על חניה. זה חוסך יותר מכל מיקוח.
- קומת קרקע וקומה גבוהה בלי מעלית הן ההנחה הגדולה בשוק. עד 800 ₪ בחודש למי שזה לא מפריע לו.
- לבקש מקיריל את מה שחשוב לכם, ולהתעקש רק על מה שבאמת חובה. כל תוספת שתגדירו כדרישה מצמצמת את הרשימה, ולכן כדאי לסמן כחובה רק את מה שאתם לא מוכנים להתפשר עליו, ולא לפסול דירות טובות בגלל תוספת שהיא נחמדה אבל לא הכרחית.
איך מדדנו
כדי שתוכלו לבדוק את המספרים, הנה מאיפה כל אחד מהם הגיע.
קיריל מרכז את מודעות ההשכרה מכל המקורות הרלוונטיים ומאחד פרסומים חוזרים של אותה דירה, כך שדירה שפורסמה עשר פעמים נספרת פעם אחת ולא מטה את החישוב.
הנתונים חושבו על עשרות אלפי מודעות של דירות 3 חדרים במרכז תל אביב מחצי השנה האחרונה.
- ההשוואה היא בין דירות 3 חדרים באותו אזור, כדי שההפרש ישקף את התוספת עצמה ולא את גודל הדירה או את השכונה. בדירות גדולות יותר הפרמיה על חלק מהתוספות שונה, למשל חניה בדירת 5 חדרים היא כמעט תקן.
- כל מספר הוא הפרש המחיר הממוצע בין דירות שיש בהן את התוספת לדירות שאין בהן אותה, ולא תוספת שמישהו גובה בנפרד. כאן ממוצע ולא חציון, מכיוון שמדובר בהפרש בין שתי קבוצות ולא במחיר של שכונה: החציון מתאר טוב יותר כמה עולה דירה, והממוצע מתאר טוב יותר כמה שווה תוספת.
- התוספות לא בהכרח מתחברות באופן מדויק. דירה עם חניה, ממ״ד, מעלית ומרפסת היא לרוב גם דירה חדשה יותר, וחלק מהפרמיה משותף ליותר מתוספת אחת.
חשוב להבין: אלה ממוצעים, לא מחירון. אין תוספת שעולה בדיוק 1,200 ₪ בכל דירה, וההפרש בפועל משתנה לפי השכונה, הבניין ומצב הדירה. המספרים כאן מתארים את סדר הגודל שאפשר לצפות לו במרכז תל אביב, וגם שם יהיו דירות שמעליו ודירות שמתחתיו. בשכונות שההיצע בהן שונה, למשל שכונות שבהן לרוב הדירות יש חניה, הפרמיה קטנה יותר.
שאלות נפוצות
כמה מוסיפה חניה לשכר דירה בתל אביב?
כ-1,200 ₪ בחודש בדירת 3 חדרים במרכז תל אביב, כלומר כ-14,400 ₪ בשנה. זו התוספת היקרה מכולן, ויקרה יותר מממ״ד.
כמה מוסיף ממ״ד לשכר דירה?
כ-1,000 ₪ בחודש. חשוב לדעת שהביקוש לממ״ד בשכירות עולה ויורד לפי המצב הביטחוני, ולכן זו התוספת התנודתית מכולן.
כמה זול לגור בקומת קרקע?
כ-600 ₪ פחות בחודש. קומה שלישית ומעלה בלי מעלית זולה עוד יותר, כ-800 ₪ פחות.
מה מוסיף יותר, מעלית או מרפסת?
מעלית. היא מוסיפה כ-600 ₪ בחודש לעומת כ-500 ₪ למרפסת.
כמה עולה דירה עם כל התוספות?
חניה, ממ״ד, מעלית ומרפסת יחד מוסיפות כ-3,300 ₪ בחודש, כ-40,000 ₪ בשנה. מול דירה בקומה שלישית ומעלה בלי מעלית הפער מגיע ל-4,100 ₪ בחודש על אותו מספר חדרים ובאותה שכונה.
רוצה לקבל רק דירות שמדויקות לך?
כותבים לקיריל במילים שלכם מה חשוב לכם, כמו לדבר עם חבר, והוא שולח בטלגרם את כל הדירות שעונות על הדרישות שלכם במדויק, דקות אחרי שהן מתפרסמות, בלי הרשמה ובלי דמי תיווך.
התחילו עכשיו