**כל הסכומים בשקלים בכתבה הזו מחושבים על שכירות של 8,000 ₪ בחודש**, קרוב לחציון של דירת 3 חדרים בתל אביב. בשנה האחרונה שכר הדירה בעיר עלה, אבל לא באותה מידה לכולם: מי שעבר דירה משלם בממוצע 6.8% יותר ממה שביקשו על אותה דירה בפעם הקודמת, ומי שחידש חוזה קיים משלם כ-2.5% יותר. בשקלים מדובר בתוספת של כ-550 ₪ בחודש למי שעבר, מול כ-200 ₪ למי שנשאר. הפער בין השניים הוא כ-350 ₪ בחודש, יותר מ-4,000 ₪ בשנה, וזה עוד לפני דמי תיווך, הובלה, צבע ופיקדון חדש. העלייה במעבר חושבה במאגר של קיריל על דירות בתל אביב-יפו שהתפנו ופורסמו מחדש בתוך שנה, כהפרש בין המחיר המבוקש הקודם למחיר המבוקש החדש.
כשאומרים ״שכר הדירה עלה״, מתכוונים בדרך כלל למספר אחד. בפועל יש שני מספרים שונים לגמרי, וההבדל ביניהם תלוי בשאלה אחת: עברתם דירה, או נשארתם.
בדקנו כמה עלה המחיר של אותה דירה בין שוכר לשוכר, והשווינו את זה למה שקורה למי שפשוט חידש חוזה.
כמה עלה שכר הדירה בתל אביב בשנה האחרונה?
| מה עשיתם | העלייה | כמה זה בשקלים על שכירות של 8,000 ₪ |
|---|---|---|
| עברתם דירה | 6.8% | 550 ₪ + בחודש, 6,600 ₪ בשנה |
| חידשתם חוזה | 2.5% | 200 ₪ + בחודש, 2,400 ₪ בשנה |
| הפער ביניהם | 4.3% | 350 ₪ בחודש, יותר מ-4,000 ₪ בשנה |
אותה עיר, אותה שנה, וקצב עלייה כמעט משולש. ההחלטה אם לעבור או להישאר שווה יותר מכל מיקוח על מחיר.
למה מעבר דירה יקר יותר מחידוש חוזה?
לבעל דירה יש בפועל שני מחירים. לשוכר שיושב בדירה, משלם בזמן ולא עושה בעיות, הוא מעלה מעט: החלופה שלו היא דירה ריקה לחודש, מודעה, סיורים, ושוכר שהוא לא מכיר. העלייה הקטנה בחידוש היא המחיר שהוא מוכן לשלם כדי לא להתעסק עם הסיכון הזה.
ברגע שהדירה מתפנה, הסיכון כבר קיים, והוא מתמחר אותה מחדש לפי השוק. ובשוק שבו על כל דירה מתאימה מתחרים 150 עד 200 מחפשים, המחיר הזה עולה. מי שנכנס לדירה חדשה לא משלם את העלייה השנתית, אלא את כל הפער שהצטבר מאז הפעם הקודמת.
העלות האמיתית של המעבר לא נגמרת בשכירות
4,000 ₪ בשנה הם רק ההפרש בשכירות. למעבר עצמו יש תג מחיר נפרד, חד-פעמי, ורוב האנשים מגלים אותו רק אחרי שהחליטו.
- דמי תיווך. דירה דרך מתווך עולה בדרך כלל חודש שכירות, כ-8,000 ₪ בדוגמה שלנו. זה הסעיף היקר ביותר במעבר, והיחיד שאפשר להוריד לאפס: דירה מפרטי לא כוללת אותו.
- הובלה, צבע ותיקונים. מאות עד אלפי שקלים, תלוי בכמה דברים אספתם ובאיזה מצב אתם מחזירים את הדירה.
- פיקדון וערבויות חדשים. לא בדיוק הוצאה, אבל כסף שנתקע לכמה שבועות עד שהפיקדון הקודם חוזר.
- הזמן. חודש עד שלושה של חיפוש, סיורים ואי-ודאות. זה הסעיף שאף אחד לא מתמחר, ובפועל הוא הכי כבד.
אז מתי כן שווה לעבור?
לא בכל מקרה עדיף להישאר. המעבר משתלם בדיוק כשהוא קונה לכם משהו ששווה יותר מ-4.3%:
- כשהשכונה עושה את ההבדל. הפער בין שכונות שכנות בתל אביב מגיע לעשרות אחוזים, הרבה מעל 6.8%. מעבר לשכונה זולה יותר מחזיר את עלות המעבר בתוך חודשים.
- כשמה שחסר בדירה שווה כסף. חניה מוסיפה כ-1,200 ₪ לשכירות וממ״ד כ-1,000 ₪. אם אתם משלמים היום על תוספות שאין לכם, המעבר הוא חיסכון ולא הוצאה.
- כשבעל הדירה מבקש יותר מהשוק. חידוש ב-2.5% הוא סביר, בקשה של 8% היא לא. מי שיודע מה המחיר המבוקש בשכונה שלו מגיע למיקוח עם נתון, ואם המחיר לא זז, המעבר משתלם.
- כשמצאתם דירה בלי תיווך. בלי חודש שכירות של דמי תיווך, כל החישוב נראה אחרת.
מה עושים עם זה
- לפני שמחדשים, לבדוק את המחיר בשכונה. חידוש חוזה הוא מיקוח, ובעל דירה שמבין שאתם יודעים מה המחיר בשוק מסתפק בעלייה סמלית.
- להתחיל להסתכל על השוק לפני שהחוזה נגמר, לא אחרי. מי שנשאר עם חודש, מתפשר. מי שמסתכל שלושה חודשים מראש יכול גם לחדש בראש שקט וגם לעבור אם צץ משהו טוב.
- לפסול תיווך כשאפשר. חודש שכירות הוא יותר מכל העלייה השנתית, בשני התרחישים.
- לראות את הדירות המשתלמות ראשונים. דירות שמתומחרות מתחת לשוק נסגרות בשעות. קיריל שולח אותן בטלגרם ברגע שהן מתפרסמות, וככה ההחלטה אם לעבור מתקבלת מול הזדמנות אמיתית ולא מול מה שנשאר.
איך מדדנו
כדי שתוכלו לבדוק את המספרים, הנה מאיפה כל אחד מהם הגיע.
קיריל עובר על קבוצות הפייסבוק ועל מקורות נוספים באזורים שבהם הוא פעיל, ומאחד פרסומים חוזרים של אותה דירה, כך שכל דירה נספרת פעם אחת.
העלייה במעבר חושבה על מודעות מהשנה האחרונה בתל אביב-יפו, מדירות שהתפנו ופורסמו מחדש בתוך שנה.
- 6.8% הוא ההפרש בין המחיר המבוקש בפרסום הקודם של הדירה למחיר המבוקש בפרסום החדש, על אותו נכס. כך ההשוואה נעשית על אותה דירה ולא על מדגם אחר של דירות.
- 2.5% בחידוש חוזה אינו מגיע ממודעות, מכיוון שחידוש חוזה לא מתפרסם בשום מקום. הנתון מבוסס על מה שמדווחים שוכרים ועל הנוהג בשוק לקשור חידוש לעליית המדד ולא למחיר השוק.
- דוגמת ה-8,000 ₪ היא להמחשה בלבד, וקרובה לחציון של דירת 3 חדרים בשכונות הבינוניות בעיר. באחוזים התמונה זהה בכל מחיר, בשקלים היא גדלה עם השכירות.
המספרים הם ממוצעים על פני העיר. יש שכונות שעלו הרבה יותר, ויש דירות שהמחיר בהן לא זז בכלל. מחיר מבוקש במודעה אינו בהכרח המחיר שנחתם בחוזה.
שאלות נפוצות
כמה עלה שכר הדירה בתל אביב בשנה האחרונה?
תלוי אם עברתם דירה. מי שעבר משלם בממוצע 6.8% יותר ממה שביקשו על אותה דירה בפעם הקודמת, ומי שחידש חוזה קיים משלם כ-2.5% יותר.
כמה כסף זה בפועל?
על שכירות של 8,000 ₪: כ-550 ₪ יותר בחודש למי שעבר דירה, וכ-200 ₪ למי שחידש. הפער בין השניים הוא יותר מ-4,000 ₪ בשנה, לפני עלויות המעבר.
למה בעל הדירה מעלה פחות לשוכר קיים?
כי דירה ריקה עולה לו כסף, ושוכר שמשלם בזמן שווה לו יותר מכמה מאות שקלים בחודש. ברגע שהדירה מתפנה הוא מתמחר אותה מחדש לפי השוק, ואז העלייה גדולה בהרבה.
עדיף לחדש חוזה או לעבור דירה?
מבחינת שכר הדירה בלבד עדיף לחדש: 2.5% מול 6.8%, ובלי דמי תיווך, הובלה וצבע. המעבר משתלם כשהוא קונה שכונה זולה יותר, תוספת ששווה כסף כמו חניה או ממ״ד, או כשבעל הדירה מבקש עלייה גבוהה מהשוק.
כמה עולה מעבר דירה מלבד השכירות?
דמי תיווך של חודש שכירות אם הדירה דרך מתווך, הובלה, צבע ותיקונים, ופיקדון חדש שנתקע עד שהקודם חוזר. זו הסיבה שכדאי לחפש בעיקר דירות מפרטי.
רוצה לדעת אם שווה לך לעבור?
כותבים לקיריל תקציב, שכונה ומספר חדרים, והוא שולח בטלגרם רק את הדירות שמתאימות למה שהגדרתם, דקות אחרי שהן מתפרסמות, כולל דירות מפרטי בלי דמי תיווך.
התחילו עכשיו