לפני שחותמים על חוזה שכירותכל מה שחשוב לבדוק

לפני שחותמים על חוזה שכירות כדאי לבדוק חמישה דברים: מי באמת הבעלים ומה מתוכנן בבניין, איך משלמים ואיך המחיר עולה, מי מתקן מה ותוך כמה זמן, איך יוצאים או מאריכים, וכמה ערבות נותנים ומתי היא חוזרת. חלק מהכללים קבועים בחוק, למשל ערבות של עד 3 חודשי שכירות, תיקון תקלה רגילה תוך 30 יום ודחופה תוך 3 ימים, והחזר הערבות תוך 60 יום מסיום השכירות. כל השאר נקבע בחוזה, ולכן קוראים אותו לפני החתימה ולא אחריה.

חשוב לפני שממשיכים: אנחנו לא עורכי דין, והכתבה הזו אינה ייעוץ משפטי. זו רשימת בדיקה כללית שנועדה לעזור לכם לדעת מה לשאול. לפני חתימה על חוזה, ובמיוחד אם יש בו סעיפים שלא ברורים לכם, כדאי להתייעץ עם עורך דין.

1. קודם כל הבסיס: מי חותם ועל מה

• נסח טאבו. לוודא שמי שחותם מולכם הוא באמת הבעלים של הדירה, או מי שהוסמך בכתב לפעול בשמו. זה נשמע מובן מאליו, ובכל זאת קורה שדירה מושכרת על ידי מי שאין לו זכות להשכיר אותה.
• תמ״א 38 ופינוי-בינוי. לשאול אם מתוכננות עבודות בבניין. אם כן, לבקש בחוזה סעיף שמאפשר הנחה בשכירות בזמן העבודות או יציאה מוקדמת בלי קנס.

2. שכר דירה, תשלום והצמדה

• אמצעי התשלום כתוב בחוזה. אם משלמים בצ'קים, 12 צ'קים מראש עם סכום ותאריך כתובים. אם בהעברה בנקאית, תאריך קבוע בחודש.
• קנס על איחור סביר. לבדוק שהקנס על איחור בתשלום מידתי. סעיף שמטיל קנס כבד על יום איחור אחד הוא סימן לקרוא את שאר החוזה בזהירות.
• הצמדה למדד. הצמדה למדד המחירים לצרכן שקולה בשנים האחרונות להעלאה של בערך 2 עד 3 אחוז בשנה. אם יש הצמדה, כדאי להתמקח שלא תהיה בנוסף גם העלאה קבועה.

כמה עלה שכר הדירה בפועל למי שחידש חוזה לעומת מי שעבר דירה, בדקנו בכמה עלה שכר הדירה בתל אביב.

3. תיקונים וכללי הבית

• בלאי סביר לא על חשבונכם. תקלות משימוש רגיל הן באחריות בעל הדירה. ברז שנשחק או צבע שדהה הם בלאי. חור בקיר או חלון שבור הם כבר נזק.
• זמני תיקון. לפי החוק, תקלה רגילה מתקנים תוך 30 יום מהפנייה, ותקלה דחופה שמונעת מגורים סבירים תוך 3 ימים. כדאי לפנות בכתב, כדי שיהיה תיעוד.
• ביקורי בעל הדירה. רק בתיאום מראש ובתדירות סבירה.
• בעלי חיים. אם יש לכם או שאתם מתכננים, לוודא שכתוב במפורש שמותר. הסכמה בעל-פה לא עוזרת ביום שמתחיל ויכוח.
• סאבלט. כמעט אף חוזה לא מתיר את זה. אם זה חשוב לכם, בקשו סעיף מפורש שמאפשר זאת לפני החתימה.

4. יציאה והארכה: תשאירו לעצמכם דלת

• דייר חלופי. לוודא שיש סעיף שמאפשר להביא מחליף ולצאת לפני סוף החוזה.
• סירוב רק מסיבה סבירה. שבעל הדירה לא יוכל לפסול מחליף מתאים בלי סיבה.
• הודעה מראש. נהוג להודיע כ-60 יום לפני העזיבה. לבדוק מה כתוב בחוזה שלכם, ולהודיע בכתב.
• אופציה להארכה. אופציה לטובת השוכר היא סעיף ששווה הרבה: בעל הדירה כבר מחויב למחיר, וההחלטה אם להאריך נשארת אצלכם.

5. ערבויות וחשבונות

• גובה הערבות. לפי החוק, עד 3 חודשי שכירות לכל היותר. עדיף להסתפק ב-2.
• חשבונות. ארנונה, חשמל, מים, גז וועד בית עוברים על שמכם מהיום הראשון. כדאי לצלם את המונים ביום הכניסה.
• צלמו הכל. בכניסה וגם בעזיבה, עם תאריך. תמונה של כל פגם קיים חוסכת ויכוח על הערבות בסוף.
• מימוש ערבות. בעל הדירה לא יכול לגבות מהערבות סתם. קודם הוא צריך להודיע לכם בכתב ולתת לכם זמן לסדר.
• החזר ערבות. עד 60 יום מסיום השכירות, אלא אם נשאר חוב או נזק שלא הוסדר.

מה עושים עם זה

• לבקש את החוזה לפני הפגישה, לא בה. קריאה בשקט בבית שווה יותר מכל מיקוח ליד השולחן.
• כל הבטחה בעל-פה, להכניס לחוזה. ״אני אחליף את המזגן״ שלא כתוב, לא קיים.
• לסמן סעיפים לא ברורים ולשאול עליהם. ואם יש סעיף חריג או סכום גדול על הפרק, להתייעץ עם עורך דין לפני החתימה.
• לא לחתום בלחץ. הלחץ לחתום מהר מגיע בדרך כלל מזה שהדירה נמצאה ברגע האחרון. מי שרואה דירות מוקדם, יש לו זמן לקרוא.

הבהרה